EXTINCIÓN DE CONDOMINIO
Muchos clientes y personas que nos contactan vienen a solicitar información sobre como dividir su casa tras un divorcio, herencia o ruptura de pareja. En este post te hablamos sobre la extinción de condominio o proindiviso o como dejar de ser copropietario de un bien.
1. ¿Qué es extinción de condominio?
Primero hay que responder sobre qué es el condominio. Hablamos de una propiedad que es compartida por varios titulares. Otras formas de denominar esto son comunidad de bienes o copropiedad viniendo a significar lo mismo. Una vez que sabemos que es el condominio o propiedad común, ahora pasamos a explicar sobre la extinción de este condominio. Esta suele realizarse en extinción de condominio de mutuo acuerdo en la mayoría de los casos, pero en ocasiones surgen los conflictos entre los copropietarios pudiendo dar lugar a la extinción de condominio judicial o contenciosa.
2. ¿Quiénes pueden realizar la disolución de proindiviso?
Como copropietarios de un bien no divisible, cualquiera de los copropietarios o comuneros pueden solicitar la división de la cosa común. Cualquiera de estos participes en propiedad de un bien en común tienen el derecho irrenunciable a llevar a cabo esta división.
3. Razones para realizar la extinción de condominio
Múltiples pueden ser las razones para llevar a cabo la división de la cosa común. Entre las más comunes pueden ser el divorcio y la separación, o también la adjudicación de un bien en herencia. Notar que en el primer de los casos, tras la ruptura de pareja, en caso de haber adquirido un inmueble al 50% de la propiedad, puede ser que alguno de ellos lo quiera vender a un tercero, o bien que uno de los ex-conyuges quiera comprar la parte del otro para pasar a ser el propietario único del inmueble. Respecto a la extinción del condominio por herencia, estamos ante el caso de que los herederos que surgen de ciertos inmuebles, aparece en ocasiones que un inmueble termina en propiedad de varios herederos. En este caso, mayores dificultares planteará la división de la cosa común de mutuo acuerdo, especialmente en los casos en que uno de los comuneros quiere quedarse el bien para sí, o lo quiere a un precio irrisorio que no es aceptado por el resto.
4. ¿Cuáles son las causas dividir un bien en coopropiedad?
Existe una regulación legal sobre esta extinción del condominio en los artículos 395-406 del Código Civil. El proceso puede finalizar de mutuo acuerdo, aunque sino pactan las partes, puede acabar en un proceso judicial proindiviso o división de la cosa común o incluso en caso de falta de acuerdo, a través de subasta judicial regulada en la Ley Procesal Civil (LEC). La coopropiedad puede extinguirse por destrucción del condominio, por abandono del bien o adquisión de la propiedad a través de la Usucapión. También puede darse por el interés de venta a un tercero o a uno de los comuneros, a través de la renuncia de derechos sobre la propiedad del bien, o incluso puede llegar al “Proindiviso” cuando el bien es indivisible y entonces el juez insta a las partes a que uno de ellos adquiera la propiedad total o que el bien se subaste para que desaparezca la propiedad común de los litigantes sobre un bien.
5. Consecuencias de extinción de condominio
En este apartado nos toca hablar de las partes afectadas o interesadas cuando concurre la extinción del condominio: copropietarios, adquirentes, terceros, y como siempre la Administración Pública con la Agencia Tributaria recaudadora de impuestos. Para mayor facilidad, daremos unos ejemplos sobre los posibles sucesos que puedan ocurrir.
5.1 Venta del condominio a un tercero
Esta operación es la más sencilla desde el punto de vista del lector, porque estaríamos ante una compraventa. En esta operación de compraventa concurrirían dos partes, la parte compradora del bien y la parte vendedora. La compradora es un tercero que adquiere un bien a cambio de un precio, el cual reciben los vendedores que son los copropietarios del bien. Por tanto, el bien pasa a ser propiedad del tercero, y los comuneros o copropietarios dejan de ostentar la propiedad de dicho bien recibiendo una cuantía económica por ello. Sobre la fiscalidad de esta operación la explicamos en el apartado de compraventa de condominio.
5.2 Adquisición condominio por un comunero
Esta operación cuenta con dos variables que deben ser tenidas en cuenta a la hora de adquirir el bien y en especial a la hora de calcular el coste de la operación por los impuestos que se debe pagar por la operación. Las elección dependerá del número de comuneros y la voluntad de acuerdo entre ellos. Puede que uno de ellos adquiera el bien mediante la compraventa al resto de sus partes, pagandole a cada uno de ellos el importe correspondiente al valor de su parte sobre el bien. También puede que uno de los copropietarios adquiera la totalidad de la propiedad mediante la operación de extinción de condomio, según la cual el adquirente se queda con la propiedad total de bien, dando a cambio una indemnización por la parte que los otros ceden.
6. Ventajas Fiscales en extinción de condominio
Una vez que podemos apreciar que para la finalización de la propiedad en conjunto sobre un inmueble existen 3 tipos de operaciones: compraventa, donación y extinción de condominio, vamos a hablar de los efectos fiscales de cada uno de ellos en los siguientes apartados, donde apreciareis la diferencia en la carga fiscal de la extinción de condominio respecto de las restantes.
7. Fiscalidad Compraventa Inmueble
En esta modalidad, debemos diferencia entre la compraventa de inmuebles nuevos donde pagaría el comprador el 8% de IVA y el 0,75%-2% de IAJD, sobre el valor de compraventa. En las viviendas de segunda mano, el comprador tendrá que pagar el 6-8% Transmisiones Patrimoniales Onerosas cuyo porcentaje depende de la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble. Tanto en vivienda nueva como de segunda mano, el vendedor tendrá que pagar la Plusvalía Municipal (IVTNU) y tributará en el IRPF por una ganancia patrimonial, salvo que fuera la residencia habitual del contribuyente y adquiera otra como reinversión en otra vivienda habitual.
8. Fiscalidad Donación Inmueble
Las donaciones de inmuebles están gravadas con el Impuesto de Sucesiones Donaciones y con la plusvalía Municipal. El donatario (persona que recibe la donación) tendrá que abonar este ISD. El tipo de gravamen del ISD dependerá de la Comunidad Autónoma donde radique el inmueble. La mayor parte de las comunidades autónomas tienen grandes deducciones fiscales en este impuesto entre parientes. Respecto a la Plusvalía, será abonada también por el donatario en los términos como la compraventa.
9. Fiscalidad Extinción Condominio
Finalmente explicaremos cómo tributan las extinciones de condominio y los impuestos que intervienen en esta operación. En la extinción de condominio la parte adquirente solo tendrá que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en un porcentaje que puede variar dependiendo de la Comunidad Autónoma, pero suele estar entre el 0,5% y el 1%. Al no ser una transmisión patrimonial no se tiene que abonar el TPO. Por parte de la parte cedente (quien cede su parte al otro) tampoco tiene que liquidar la Plusvalía Municipal, ya que las operaciones de extinción de condominio no están sujetas a Plusvalía Municipal o Impuesto sobre Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), debido a que al no considerarse una transmisión patrimonial, no se ha producido el hecho imponible gravado por este impuesto. A la hora de ser liquidada a posteriori por venta del adquirente, se tendrá en cuenta a todos los efectos la fecha de adquisición original, y sin considerar la extinción de condominio realizada.
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